FABBRICATO : LA SOMMA DA ASSICURARE / VALORE A NUOVO

Spesso nella stipula della polizza del Fabbricato si discute della somma da assicurare e dei metodi per determinarla.

Si deve considerare il fabbricato condominiale nella sua totalità e non solo nelle sue parti comuni; il criterio di indennizzo è basato sul valore di ricostruzione a nuovo, di conseguenza la somma da assicurare dovrà corrispondere al costo di ricostruzione a nuovo dell’intero fabbricato.

Uno dei metodi adottati per determinare tale valore è quello di calcolare la volumetria del fabbricato e poi moltiplicarla per il costo unitario del metro cubo, dimensionato secondo determinati parametri.

Calcolo indicativo del costo di ricostruzione a nuovo del fabbricato - Volumetria

Si calcola l’area coperta del fabbricato, al netto di eventuali cortili interni;

detta area deve essere moltiplicata per l’altezza del fabbricato dal piano terreno alla linea di gronda, sono esclusi dal calcolo la cubatura dei piani interrati;

Al risultato si aggiunge la cubatura, considerata al 50% dei seguenti locali:

a)     piani sotterranei o seminterrati abitati od adibiti a cantine, magazzini, laboratori, industrie e simili; 

b)    fabbricati bassi, dipendenze, box, autorimesse;

c)     sottotetti abitati (mansarde e simili).

Si somma infine il costo di ricostruzione a nuovo di muri di recinzione o di contenimento, cancellate, se presenti.

Calcolo indicativo del costo di ricostruzione a nuovo del fabbricato - Costo unitario a metro cubo

Una volta determinata la volumetria del fabbricato dovrà essere individuato il costo unitario al metro cubo necessario per la ricostruzione a nuovo, il quale dipenderà dai seguenti parametri:

a)     Tipologia costruttiva o categoria di un fabbricato (di lusso, signorile, civile medio, economico);

b)    Variabilità dei prezzi di costruzione tra le diverse province - si adotta un coefficiente di incremento o        decremento rispetto al valore standard fissato a 1 per Milano (ad esempio: Agrigento ha 0,81, Trieste ha 1,07);

c)     Ubicazione del fabbricato, nell’ambito della medesima città - localizzazione periferica o centrale (si applica un coefficiente che varia da 1 a 1,25);

d)    Dimensioni dell’impresa costruttrice, collegata alla densità demografica - la  grande metropoli offre imprese costruttrici costose, la piccola cittadina imprese economiche (si adotta un fattore che varia da 1 a 0,85);

e)     Grado di sismicità della zona di costruzione - a seconda della sismicità del luogo di costruzione dell’edificio, si tiene conto che il costo di costruzione sale fino al 15% per zone a rischio, rispetto a quelle a rischio nullo.

Ulteriori considerazioni in merito a quanto sopra esposto.

a)     Il valore del terreno edificabile, su cui è costruito il fabbricato, non deve essere preso in considerazione nella determinazione del valore del fabbricato.

b)    Al valore calcolato per l’edificio, con annessi e connessi, basato sulla volumetria, andrà aggiunto il costo dei muri di recinzione o di cancellate.

c)     Se l’IVA risulta un costo non detraibile per l’Assicurato, il valore del fabbricato andrà aumentato dell’imposta vigente.

d)    Certificazione energetica e certificazione acustica

Il criterio di indennizzo (Valore a nuovo)

L’assicurazione del Fabbricato è prestata a Valore Intero e non a Primo Rischio Assoluto, è prestata nella forma “Valore a nuovo” che si basa sulla “… spesa prevista per l’integrale costruzione a nuovo del fabbricato, con le stesse caratteristiche, escluso il valore dell’area e gli oneri fiscali se detraibili”.

Il calcolo del valore del fabbricato allo stato d’uso è in ogni caso importante e necessario in quanto tiene conto del degrado del fabbricato per uso e vetustà ed è un parametro che serve al Perito per stabilire il supplemento di indennizzo “valore a nuovo”.

Con il criterio di indennizzo basato sul “Valore a nuovo”, l’Assicuratore indennizza:

a)     Il danno effettivo al fabbricato,  nello stato di fatto in cui esso si trova ("valore allo stato d’uso");

b)    A ricostruzione avvenuta,  liquida a consuntivo il supplemento di indennità che considera i maggiori costi derivanti dalla "costruzione a nuovo" dell'opera sinistrata.

c)     Nel calcolo dell’indennizzo basato sul valore a nuovo sono inclusi: 

d)    gli oneri di urbanizzazione, se dovuti;

e)     i collaudi; le connessioni e le infrastrutture (fognature esterne ai fabbricati, piazzali, recinzioni e simili);

f)     le spese di realizzazione dell'opera stessa in quanto la definizione del "valore a nuovo" comprende ogni e qualsiasi spesa necessaria per l'integrale costruzione a nuovo dell'opera.  

Nel calcolo dell’indennizzo basato sul valore a nuovo sono esclusi:

a)     Gli interessi finanziari, connessi all’esecuzione dei lavori e fornitura materiali;

b)    Il valore dell’area su cui insiste il fabbricato;

c)     I costi di progettazione (salvo accordi in sede assuntiva);

d)    I costi di preparazione del terreno quali, ad esempio quelli di sbancamento, scavo, sostegno, consolidamento.

La clausola “Valore a nuova” può, a seconda dell’Assicuratore, essere articolata diversamente, occorre considerare come è descritta la pattuizione e soprattutto la modalità di regolamentazione di alcuni aspetti:

a)     La presenza di limiti, frequente il “limite del doppio (o del triplo)” del valore allo stato d’uso;

b)    L’obbligo di ricostruire il fabbricato sulla stessa area (non sempre è possibile);

c)     L’obbligo di ricostruire il fabbricato entro un determinato numero mesi dall’atto di liquidazione amichevole basato sul valore allo stato d’uso (nelle polizze di mercato il termine è spesso di 12 o 18 mesi, può essere innalzato a 24);

d)    L’obbligo di ricostruire il fabbricato “con le stesse caratteristiche”- può rivelarsi difficile o problematico perché non sono più disponibili gli stessi materiali di costruzione, perché nuove Leggi o Regolamenti impediscono la ricostruzione secondo le caratteristiche iniziali;

e)     La tempistica di erogazione del supplemento di indennità che può essere effettuato a ricostruzione avvenuta oppure prevedere l’erogazione di anticipi in base allo stato avanzamento lavori, anziché a fine ricostruzione.

La presenza di più Assicuratori nella copertura del rischio Fabbricato Civile in caso di sinistro.

In caso di sinistro che colpisca il “Fabbricato Civile” la presenza di una pluralità di Assicuratori è la norma, volendo ipotizzare un minima casitica, semplificata per scorrevolezza della lettura, si potrebbero incontrare le seguenti presenze di coperture.

Ipotesi A

Assicurazione Globale Fabbricato stipulata dall’Amministratore che prevede la copertura Incendio e la copertura Responsabilità Civile con relative estensioni dell’una e dell’altra;

Assicurazione della porzione del  Fabbricato stipulata Proprietario che prevede la copertura Incendio e la copertura Responsabilità Civile con relative estensioni dell’una e dell’altra;

Ipotesi B

Assicurazione Globale Fabbricato stipulata dall’Amministratore che prevede la copertura Incendio e la copertura Responsabilità Civile con relative estensioni dell’una e dell’altra;

Assicurazione della porzione del  Fabbricato stipulata Proprietario che prevede la copertura Incendio e la copertura Responsabilità Civile della singola proprietà con relative estensioni dell’una e dell’altra;

Assicurazione della Responsabilità del conduttore della singola porzione del  Fabbricato stipulata dal Conduttore che prevede la copertura Rischio Locativo ed Responsabilità Civile della Conduzione;

Ipotesi C

Assicurazione Globale Fabbricato stipulata dall’Amministratore che prevede la copertura Incendio e la copertura Responsabilità Civile con relative estensioni dell’una e dell’altra;

Assicurazione della porzione del  Fabbricato stipulata Proprietario come Mutuato che prevede la copertura Incendio della  singola porzione del  Fabbricato che vede beneficiaria una Banca Mutuante;

Assicurazione della porzione del  Fabbricato stipulata Proprietario che prevede la copertura Incendio, talvolta limitata al solo Contenuto e la copertura Responsabilità Civile della singola proprietà con relative estensioni dell’una e dell’altra;

L’Articolo 1910 Codice Civile – Assicurazione presso diversi assicuratori – prevede:

“Se per il medesimo rischio sono contratte separatamente più assicurazioni presso diversi assicuratori, l’assicurato deve dare avviso di tutte le assicurazioni a ciascun assicuratore. Se l’assicurato omette dolosamente di dare l’avviso, gli assicuratori non sono tenuti a pagare l’indennità. Nel caso di sinistro, l’assicurato deve darne avviso a tutti gli assicuratori a norma dell’articolo 1913, indicando a ciascuno il nome degli altri. L’assicurato può chiedere a ciascun assicuratore l’indennità dovuta secondo il rispettivo contratto, purchè le somme complessivamente riscosse non superino l’ammontare del danno (1908). L’assicuratore che ha pagato ha diritto di regresso (1299) contro gli altri per la ripartizione proporzionale in ragione delle indennità dovute secondo i rispettivi contratti. Se un assicuratore è insolvente (51.fall.), la sua quota viene ripartita fra gli altri assicuratori (1299²).”

La presenza di più posizioni assicurative riguardanti il medesimo bene come quelle illustrate, comporta altresì la concreta possibilità che il Fabbricato e la suo singola porzione sia garantito per coperture e valori e questo si rifletta sulla liquidazione.

In caso di liquidazione dei danni in Coassicurazione indiretta occorrerà verificare per ogni singolo contratto se il bene sia assicurato, come sia compreso nelle “Definizioni” di polizza, se l’evento sia compreso tra quelli previsti dalle garanzie prestate.

Il Mandato dei Periti comporterà:

la descrizione e modalità dell’evento;

la ricerca di riscontri fisici sul fenomeno accaduto;

la verifica della rispondenza delle descrizioni e dichiarazioni contenute in polizza;

la stima della preesistenza;

la quantificazione del danno.

Avranno rilevanza la prosecuzione dell’assicurazione e soprattutto la rivalsa sul responsabile.

L’Articolo 1916 Codice Civile – Diritto di surrogazione dell’assicuratore  prevede:

“L’assicuratore che ha pagato l’indennità è surrogato (1203 n. 5), fino alla concorrenza dell’ammontare di essa, nei diritti dell’assicurato verso i terzi responsabili (1589). Salvo il caso di dolo, la surrogazione non ha luogo se il danno è causato dai figli, dagli affiliati, dagli ascendenti, da altri parenti o da affini dell’assicurato stabilmente con lui conviventi o da domestici. L’assicurato è responsabile verso l’assicuratore del pregiudizio arrecato al diritto di surrogazione. Le disposizioni di questo articolo si applicano anche alle assicurazioni contro gli infortuni sul lavoro e contro le disgrazie accidentali.”

La Circolare del 29 luglio 2004 ha annullato le “Norme per la Liquidazione dei Sinistri Incendio” nella parte che regolamentava la “Coesistenza di garanzie Dirette ed Indirette”, questo per ragioni legate alla loro incompatibilità con la legislazione sulla sulla concorrenza, ora gli unici riferimenti sono quello legislativo e quello contrattuale.

La gestione di un sinistro che veda operativi più Assicuratori è complessa e insidiosa per ragioni di diritto e di tecnica, essendo venuta meno la semplificazione dell’attività istruttoria e liquidativa degli accordi ANIA che ad esempio vedevano in tal caso un solo Assicuratore Dirigente, un solo perito per tutti gli Assicuratori e definiva le modalità di pagamento.

Conseguentemente, in caso di sinistro che colpisca il Fabbricato, gli Assicuratori incaricheranno periti fiduciari e liquidatori diversi, questo comporterebbe la possibilità di una quantificazione non omogenea del danno e la difficoltà di calcolare la proporzione dell’indennizzo dovuta ciascun Assicuratore.

Riterrei utile ritornare in futuro sull’argomento, sia per quel che riguarda l’obbligo della comunicazione a tutti gli Assicuratori delle coperture relative al medesimo bene, sia per quel che riguarda i Danni cagionati da Responsabilità Civile.

In particolare ricordo che dall’esempio fatto, sul Fabbricato e sulla porzione di Fabbricato sono stati stipulati più contratti presso diversi Assicuratori vigenti per il medesimo tempo, occorrerà esaminare quali sono i riflessi dell’Articolo 1910 Codice Civile e della giurisprudenza sul punto.

SEMPLICI NOTE DI DIRITTO SULLA COPERTURA DEL RISCHIO FABBRICATO CIVILE (2)

Il Codice Civile prevede alcune situazioni di cui tuttavia si dovrebbe tenere conto esaminando il rischio.

Si tratta dei contratti come il Comodato e dei diritti reali di godimento, titoli giuridici relativi alla conduzione della singola unità immobiliare, sono previsti dal Codice Civile; si tratta de:

L’Usufrutto;

L’Uso;

L’Abitazione.

Tralscio il diritto di Superficie, l’enfiteusi, la servitù prediale, perché relative prevalentemente ai fondi e non agli immobili.

Le situazioni indicate non sono particolarmente frequenti, tutttavia si presentano più spesso di quanto si immagini.

Riporto per completezza gli articoli alcuni articoli del Codice Civile che regolano le singole situazioni.

Il Comodato è un contratto regolato dagli articoli 1803 – 1812 del Codice Civile.

Art. 1803. Nozione.

Il comodato è il contratto col quale una parte consegna all'altra una cosa mobile o immobile, affinché se ne serva per un tempo o per un uso determinato, con l'obbligo di restituire la stessa cosa ricevuta.

Il comodato è essenzialmente gratuito.

Art. 1804. Obbligazioni del comodatario.

Il comodatario è tenuto a custodire e a conservare la cosa con la diligenza del buon padre di famiglia. Egli non può servirsene che per l'uso determinato dal contratto o dalla natura della cosa.

Non può concedere a un terzo il godimento della cosa senza il consenso del comodante.

Se il comodatario non adempie gli obblighi suddetti, il comodante può chiedere l'immediata restituzione della cosa, oltre al risarcimento del danno.

Il comodato prevede che il proprietario di un immobile lo presti, a titolo non oneroso, ad un terzo; il comodante è condomino; il comodatario è conduttore. 

L’Usufrutto è un diritto reale di godimento, è regolato dagli articoli 978 –1020 del Codice Civile; permette all’usufruttuario di godere del bene, trarne utilità, mantenendone la destinazione d’uso.

Art. 978. Costituzione.

L'usufrutto è stabilito dalla legge o dalla volontà dell'uomo. Può anche acquistarsi per usucapione.

Art. 979. Durata.

La durata dell'usufrutto non può eccedere la vita dell'usufruttuario.

L'usufrutto costituito a favore di una persona giuridica non può durare più di trent'anni.

Art. 980. Cessione dell'usufrutto.

L'usufruttuario può cedere il proprio diritto per un certo tempo o per tutta la sua durata, se ciò non è vietato dal titolo costitutivo.

La cessione deve essere notificata al proprietario; finché non sia stata notificata, l'usufruttuario è solidalmente obbligato con il cessionario verso il proprietario.

Art. 981. Contenuto del diritto di usufrutto.

L'usufruttuario ha diritto di godere della cosa, ma deve rispettarne la destinazione economica.

Egli può trarre dalla cosa ogni utilità che questa può dare, fermi i limiti stabiliti in questo capo.

L’usufrutto consente il godimento, nel caso in esame, di un immobile di proprietà altruI; il nudo proprietario è condomino, l’usufruttuario è conduttore.

È possibile che l’usufruttuario conceda il titolo (quindi il bene) in locazione, in tal caso il locatario dell’usufrutto diviene conduttore.

È da annotare che nel caso di compravendita immobiliare dove venga ceduta la nuda proprietà, l’acquirente potrebbe porre dei limiti alla possibilità dell’usufruttuario di locare il bene.

I diritti di uso e di abitazione, regolati dagli articoli 1021 – 1026 del Codice Civile, sono più limitati dell’usufrutto, perché il godimento dei frutti è limitato al beneficio per se e per la propria famiglia.

Art. 1021.Uso.

Chi ha diritto d'uso di una cosa può servirsi di essa e, se è fruttifera, può raccogliere i frutti per quanto occorre ai bisogni suoi e della sua famiglia.

I bisogni si devono valutare secondo la condizione sociale del titolare del diritto.

Il diritto d’uso prevede la possibilità di utilizzare un immobile limitatamente ai bisogni propri e della propria famiglia

Il proprietario è condomino; l’usuario è conduttore.

Art. 1022. Abitazione.

Chi ha diritto di abitazione di una casa può abitarla limitatamente ai bisogni suoi e della sua famiglia.

Art. 1023.Ambito della famiglia.

Nella famiglia si comprendono anche i figli nati dopo che è cominciato il diritto d'uso o d'abitazione, quantunque nel tempo in cui il diritto è sorto la persona non avesse contratto matrimonio. Si comprendono inoltre i figli adottivi e i figli riconosciuti, anche se l'adozione o il riconoscimento sono seguiti dopo che il diritto era già sorto. Si comprendono infine le persone che convivono con il titolare del diritto per prestare a lui o alla sua famiglia i loro servizi.

Art. 1024. Divieto di cessione.

I diritti di uso e di abitazione non si possono cedere o dare in locazione.

Art. 1025. Obblighi inerenti all'uso e all'abitazione.

Chi ha l'uso di un fondo e ne raccoglie tutti i frutti o chi ha il diritto di abitazione e occupa tutta la casa è tenuto alle spese di coltura, alle riparazioni ordinarie e al pagamento dei tributi come l'usufruttuario.

Se non raccoglie che una parte dei frutti o non occupa che una parte della casa, contribuisce in proporzione di ciò che gode.

Art. 1026. Applicabilità delle norme sull'usufrutto.

Le disposizioni relative all'usufrutto si applicano, in quanto compatibili all'uso e all'abitazione.

Il diritto d’uso è il diritto di servirsi di una cosa e raccoglierne i frutti per quanto occorre ai bisogni propri e della propria famiglia; il proprietario è condomino, l’usuario è conduttore.         

Il diritto di abitazione prevede la possibilità di abitare un immobile limitatamente ai bisogni propri e della propria famiglia; il proprietario è un condomino, il titolare del diritto di abitazione è conduttore.  

Al fine di dare idonea copertura al rischio è utile e necessario individuare sia i titoli di proprietà e di godimento sia i rapporti di terzietà.

(2–segue)

SEMPLICI NOTE DI DIRITTO SULLA COPERTURA DEL RISCHIO FABBRICATO CIVILE (1)

Il Codice Civile disciplina il condominio negli edifici, la Legge 220/2012 ha accolto i principi fissati dal Supremo Collegio nel corso degli ultimi anni e nel contempo innovato cautamente e parzialmente la materia.

Si ha un condominio quando almeno due soggetti sono proprietari in modo esclusivo di una parte definita di un edificio e sono comproprietari, in modo indiviso e pro quota, sia della restante parte dello stesso, parte necessaria all’uso comune, sia del suolo su cui sorge l’immobile.

Volendo esaminare pur sommariamente gli aspetti assicurativi riporto gli articoli 1117 e 1117 bis.

Del condominio negli edifici

Art. 1117. Parti comuni dell'edificio.

Sono oggetto di proprietà comune dei proprietari delle singole unità immobiliari dell'edificio, anche se aventi diritto a godimento periodico e se non risulta il contrario dal titolo:

1) tutte le parti dell'edificio necessarie all'uso comune, come il suolo su cui sorge l'edificio, le fondazioni, i muri maestri, i pilastri e le travi portanti, i tetti e i lastrici solari, le scale, i portoni di ingresso, i vestiboli, gli anditi, i portici, i cortili e le facciate;

2) le aree destinate a parcheggio nonché i locali per i servizi in comune, come la portineria, incluso l'alloggio del portiere, la lavanderia, gli stenditoi e i sottotetti destinati, per le caratteristiche strutturali e funzionali, all'uso comune;

3) le opere, le installazioni, i manufatti di qualunque genere destinati all'uso comune, come gli ascensori, i pozzi, le cisterne, gli impianti idrici e fognari, i sistemi centralizzati di distribuzione e di trasmissione per il gas, per l'energia elettrica, per il riscaldamento ed il condizionamento dell'aria, per la ricezione radiotelevisiva e per l'accesso a qualunque altro genere di flusso informativo, anche da satellite o via cavo, e i relativi collegamenti fino al punto di diramazione ai locali di proprietà individuale dei singoli condomini, ovvero, in caso di impianti unitari, fino al punto di utenza, salvo quanto disposto dalle normative di settore in materia di reti pubbliche.

Art. 1117-bis. Ambito di applicabilità.

Le disposizioni del presente capo si applicano, in quanto compatibili, in tutti i casi in cui più unità immobiliari o più edifici ovvero più condominii di unità immobiliari o di edifici abbiano parti comuni ai sensi dell'articolo 1117.

La nuova formulazione dell’articolo 1117 meglio descrive la realtà concreta e attuale del condominio.

Tradizionalmente le figure sono il Condomino e il Conduttore,  il primo è il proprietario della porzione di fabbaricato, il secondo il locatario.

Se il Condomino non abita in essa è Condomino;

Se il Condomino abita in essa è Condomino/Conduttore;

Se il Condomino abita in essa e la ha concessa in locazione è Condomino/Locatore.

Il Conduttore non è mai Condomino.

La Polizza Globale Fabbricati Civili

La Polizza Globale Fabbricati Civili copre i rischi Incendio e RCT dei Fabbricati Civili o di una porzione degli stessi, dando copertura ai danni al fabbricato e ai danni che possono essere arrecati a terzi, lacui responsabilità risale all’essere proprietario del fabbricato stesso o di sua porzione.

La stipula della polizza assicurativa è in genere prevista dal Regolamento Condominiale o da una apposita delibera dell’Assemblea dell’Assemblea; non è un obbligo previsto dalla legge, il Codice Civile la nomina in maniera incidentale ad esempio all’articolo 1128 comma 3:

“L'indennità corrisposta per l'assicurazione relativa alle parti comuni è destinata alla ricostruzione di queste.”

Il contratto può essere stipulato dal proprietario del fabbricato o dall’amministratore del condominio, per conto dei condomini; nel secondo caso l’amministratore assume la qualifica di contraente, ogni condomino assume la qualifica di assicurato. 

Il testo ANIA così definisce il “Fabbricato”:

“L’intera costruzione edile e gli edifici accessori di pertinenza, inclusi recinzioni, cancelli e muri di contenimento, purchè realizzati negli spazi adiacenti, compresi fissi, infissi ed opere di fondazione od interrate, gli impianti e le installazioni considerati immobili per natura o destinazione realizzati negli edifici stessi, citofoni, videocitofoni (esclusi impianti di allarme), antenne centralizzate radiotelericeventi, tinteggiature, tappezzerie, moquettes e simili, affreschi e statue che non abbiano valore artistico. Sono esclusi: l’area, i parchi, i giardini, gli alberi, le strade private, i cortili, i piazzali e tutte le relative opere di pavimentazione, i relativi impianti ed installazioni ivi comprese le attrezzature sportive e per giochi, nonché tutte le parti di impianti interrati. In caso di assicurazione di porzione di fabbricato, la definizione si intende riferita a tale porzione ed alla quota di partecipazione delle parti comuni del fabbricato stesso ad essa spettante.”

Le esclusioni possono essere derogate con apposita pattuizione.

(1-segue)