FABBRICATO : LA SOMMA DA ASSICURARE / VALORE A NUOVO

Spesso nella stipula della polizza del Fabbricato si discute della somma da assicurare e dei metodi per determinarla.

Si deve considerare il fabbricato condominiale nella sua totalità e non solo nelle sue parti comuni; il criterio di indennizzo è basato sul valore di ricostruzione a nuovo, di conseguenza la somma da assicurare dovrà corrispondere al costo di ricostruzione a nuovo dell’intero fabbricato.

Uno dei metodi adottati per determinare tale valore è quello di calcolare la volumetria del fabbricato e poi moltiplicarla per il costo unitario del metro cubo, dimensionato secondo determinati parametri.

Calcolo indicativo del costo di ricostruzione a nuovo del fabbricato - Volumetria

Si calcola l’area coperta del fabbricato, al netto di eventuali cortili interni;

detta area deve essere moltiplicata per l’altezza del fabbricato dal piano terreno alla linea di gronda, sono esclusi dal calcolo la cubatura dei piani interrati;

Al risultato si aggiunge la cubatura, considerata al 50% dei seguenti locali:

a)     piani sotterranei o seminterrati abitati od adibiti a cantine, magazzini, laboratori, industrie e simili; 

b)    fabbricati bassi, dipendenze, box, autorimesse;

c)     sottotetti abitati (mansarde e simili).

Si somma infine il costo di ricostruzione a nuovo di muri di recinzione o di contenimento, cancellate, se presenti.

Calcolo indicativo del costo di ricostruzione a nuovo del fabbricato - Costo unitario a metro cubo

Una volta determinata la volumetria del fabbricato dovrà essere individuato il costo unitario al metro cubo necessario per la ricostruzione a nuovo, il quale dipenderà dai seguenti parametri:

a)     Tipologia costruttiva o categoria di un fabbricato (di lusso, signorile, civile medio, economico);

b)    Variabilità dei prezzi di costruzione tra le diverse province - si adotta un coefficiente di incremento o        decremento rispetto al valore standard fissato a 1 per Milano (ad esempio: Agrigento ha 0,81, Trieste ha 1,07);

c)     Ubicazione del fabbricato, nell’ambito della medesima città - localizzazione periferica o centrale (si applica un coefficiente che varia da 1 a 1,25);

d)    Dimensioni dell’impresa costruttrice, collegata alla densità demografica - la  grande metropoli offre imprese costruttrici costose, la piccola cittadina imprese economiche (si adotta un fattore che varia da 1 a 0,85);

e)     Grado di sismicità della zona di costruzione - a seconda della sismicità del luogo di costruzione dell’edificio, si tiene conto che il costo di costruzione sale fino al 15% per zone a rischio, rispetto a quelle a rischio nullo.

Ulteriori considerazioni in merito a quanto sopra esposto.

a)     Il valore del terreno edificabile, su cui è costruito il fabbricato, non deve essere preso in considerazione nella determinazione del valore del fabbricato.

b)    Al valore calcolato per l’edificio, con annessi e connessi, basato sulla volumetria, andrà aggiunto il costo dei muri di recinzione o di cancellate.

c)     Se l’IVA risulta un costo non detraibile per l’Assicurato, il valore del fabbricato andrà aumentato dell’imposta vigente.

d)    Certificazione energetica e certificazione acustica

Il criterio di indennizzo (Valore a nuovo)

L’assicurazione del Fabbricato è prestata a Valore Intero e non a Primo Rischio Assoluto, è prestata nella forma “Valore a nuovo” che si basa sulla “… spesa prevista per l’integrale costruzione a nuovo del fabbricato, con le stesse caratteristiche, escluso il valore dell’area e gli oneri fiscali se detraibili”.

Il calcolo del valore del fabbricato allo stato d’uso è in ogni caso importante e necessario in quanto tiene conto del degrado del fabbricato per uso e vetustà ed è un parametro che serve al Perito per stabilire il supplemento di indennizzo “valore a nuovo”.

Con il criterio di indennizzo basato sul “Valore a nuovo”, l’Assicuratore indennizza:

a)     Il danno effettivo al fabbricato,  nello stato di fatto in cui esso si trova ("valore allo stato d’uso");

b)    A ricostruzione avvenuta,  liquida a consuntivo il supplemento di indennità che considera i maggiori costi derivanti dalla "costruzione a nuovo" dell'opera sinistrata.

c)     Nel calcolo dell’indennizzo basato sul valore a nuovo sono inclusi: 

d)    gli oneri di urbanizzazione, se dovuti;

e)     i collaudi; le connessioni e le infrastrutture (fognature esterne ai fabbricati, piazzali, recinzioni e simili);

f)     le spese di realizzazione dell'opera stessa in quanto la definizione del "valore a nuovo" comprende ogni e qualsiasi spesa necessaria per l'integrale costruzione a nuovo dell'opera.  

Nel calcolo dell’indennizzo basato sul valore a nuovo sono esclusi:

a)     Gli interessi finanziari, connessi all’esecuzione dei lavori e fornitura materiali;

b)    Il valore dell’area su cui insiste il fabbricato;

c)     I costi di progettazione (salvo accordi in sede assuntiva);

d)    I costi di preparazione del terreno quali, ad esempio quelli di sbancamento, scavo, sostegno, consolidamento.

La clausola “Valore a nuova” può, a seconda dell’Assicuratore, essere articolata diversamente, occorre considerare come è descritta la pattuizione e soprattutto la modalità di regolamentazione di alcuni aspetti:

a)     La presenza di limiti, frequente il “limite del doppio (o del triplo)” del valore allo stato d’uso;

b)    L’obbligo di ricostruire il fabbricato sulla stessa area (non sempre è possibile);

c)     L’obbligo di ricostruire il fabbricato entro un determinato numero mesi dall’atto di liquidazione amichevole basato sul valore allo stato d’uso (nelle polizze di mercato il termine è spesso di 12 o 18 mesi, può essere innalzato a 24);

d)    L’obbligo di ricostruire il fabbricato “con le stesse caratteristiche”- può rivelarsi difficile o problematico perché non sono più disponibili gli stessi materiali di costruzione, perché nuove Leggi o Regolamenti impediscono la ricostruzione secondo le caratteristiche iniziali;

e)     La tempistica di erogazione del supplemento di indennità che può essere effettuato a ricostruzione avvenuta oppure prevedere l’erogazione di anticipi in base allo stato avanzamento lavori, anziché a fine ricostruzione.