SEMPLICI NOTE DI DIRITTO SULLA COPERTURA DEL RISCHIO FABBRICATO CIVILE (1)

Il Codice Civile disciplina il condominio negli edifici, la Legge 220/2012 ha accolto i principi fissati dal Supremo Collegio nel corso degli ultimi anni e nel contempo innovato cautamente e parzialmente la materia.

Si ha un condominio quando almeno due soggetti sono proprietari in modo esclusivo di una parte definita di un edificio e sono comproprietari, in modo indiviso e pro quota, sia della restante parte dello stesso, parte necessaria all’uso comune, sia del suolo su cui sorge l’immobile.

Volendo esaminare pur sommariamente gli aspetti assicurativi riporto gli articoli 1117 e 1117 bis.

Del condominio negli edifici

Art. 1117. Parti comuni dell'edificio.

Sono oggetto di proprietà comune dei proprietari delle singole unità immobiliari dell'edificio, anche se aventi diritto a godimento periodico e se non risulta il contrario dal titolo:

1) tutte le parti dell'edificio necessarie all'uso comune, come il suolo su cui sorge l'edificio, le fondazioni, i muri maestri, i pilastri e le travi portanti, i tetti e i lastrici solari, le scale, i portoni di ingresso, i vestiboli, gli anditi, i portici, i cortili e le facciate;

2) le aree destinate a parcheggio nonché i locali per i servizi in comune, come la portineria, incluso l'alloggio del portiere, la lavanderia, gli stenditoi e i sottotetti destinati, per le caratteristiche strutturali e funzionali, all'uso comune;

3) le opere, le installazioni, i manufatti di qualunque genere destinati all'uso comune, come gli ascensori, i pozzi, le cisterne, gli impianti idrici e fognari, i sistemi centralizzati di distribuzione e di trasmissione per il gas, per l'energia elettrica, per il riscaldamento ed il condizionamento dell'aria, per la ricezione radiotelevisiva e per l'accesso a qualunque altro genere di flusso informativo, anche da satellite o via cavo, e i relativi collegamenti fino al punto di diramazione ai locali di proprietà individuale dei singoli condomini, ovvero, in caso di impianti unitari, fino al punto di utenza, salvo quanto disposto dalle normative di settore in materia di reti pubbliche.

Art. 1117-bis. Ambito di applicabilità.

Le disposizioni del presente capo si applicano, in quanto compatibili, in tutti i casi in cui più unità immobiliari o più edifici ovvero più condominii di unità immobiliari o di edifici abbiano parti comuni ai sensi dell'articolo 1117.

La nuova formulazione dell’articolo 1117 meglio descrive la realtà concreta e attuale del condominio.

Tradizionalmente le figure sono il Condomino e il Conduttore,  il primo è il proprietario della porzione di fabbaricato, il secondo il locatario.

Se il Condomino non abita in essa è Condomino;

Se il Condomino abita in essa è Condomino/Conduttore;

Se il Condomino abita in essa e la ha concessa in locazione è Condomino/Locatore.

Il Conduttore non è mai Condomino.

La Polizza Globale Fabbricati Civili

La Polizza Globale Fabbricati Civili copre i rischi Incendio e RCT dei Fabbricati Civili o di una porzione degli stessi, dando copertura ai danni al fabbricato e ai danni che possono essere arrecati a terzi, lacui responsabilità risale all’essere proprietario del fabbricato stesso o di sua porzione.

La stipula della polizza assicurativa è in genere prevista dal Regolamento Condominiale o da una apposita delibera dell’Assemblea dell’Assemblea; non è un obbligo previsto dalla legge, il Codice Civile la nomina in maniera incidentale ad esempio all’articolo 1128 comma 3:

“L'indennità corrisposta per l'assicurazione relativa alle parti comuni è destinata alla ricostruzione di queste.”

Il contratto può essere stipulato dal proprietario del fabbricato o dall’amministratore del condominio, per conto dei condomini; nel secondo caso l’amministratore assume la qualifica di contraente, ogni condomino assume la qualifica di assicurato. 

Il testo ANIA così definisce il “Fabbricato”:

“L’intera costruzione edile e gli edifici accessori di pertinenza, inclusi recinzioni, cancelli e muri di contenimento, purchè realizzati negli spazi adiacenti, compresi fissi, infissi ed opere di fondazione od interrate, gli impianti e le installazioni considerati immobili per natura o destinazione realizzati negli edifici stessi, citofoni, videocitofoni (esclusi impianti di allarme), antenne centralizzate radiotelericeventi, tinteggiature, tappezzerie, moquettes e simili, affreschi e statue che non abbiano valore artistico. Sono esclusi: l’area, i parchi, i giardini, gli alberi, le strade private, i cortili, i piazzali e tutte le relative opere di pavimentazione, i relativi impianti ed installazioni ivi comprese le attrezzature sportive e per giochi, nonché tutte le parti di impianti interrati. In caso di assicurazione di porzione di fabbricato, la definizione si intende riferita a tale porzione ed alla quota di partecipazione delle parti comuni del fabbricato stesso ad essa spettante.”

Le esclusioni possono essere derogate con apposita pattuizione.

(1-segue)