SEMPLICI NOTE DI DIRITTO SULLA COPERTURA DEL RISCHIO FABBRICATO CIVILE (2)

Il Codice Civile prevede alcune situazioni di cui tuttavia si dovrebbe tenere conto esaminando il rischio.

Si tratta dei contratti come il Comodato e dei diritti reali di godimento, titoli giuridici relativi alla conduzione della singola unità immobiliare, sono previsti dal Codice Civile; si tratta de:

L’Usufrutto;

L’Uso;

L’Abitazione.

Tralscio il diritto di Superficie, l’enfiteusi, la servitù prediale, perché relative prevalentemente ai fondi e non agli immobili.

Le situazioni indicate non sono particolarmente frequenti, tutttavia si presentano più spesso di quanto si immagini.

Riporto per completezza gli articoli alcuni articoli del Codice Civile che regolano le singole situazioni.

Il Comodato è un contratto regolato dagli articoli 1803 – 1812 del Codice Civile.

Art. 1803. Nozione.

Il comodato è il contratto col quale una parte consegna all'altra una cosa mobile o immobile, affinché se ne serva per un tempo o per un uso determinato, con l'obbligo di restituire la stessa cosa ricevuta.

Il comodato è essenzialmente gratuito.

Art. 1804. Obbligazioni del comodatario.

Il comodatario è tenuto a custodire e a conservare la cosa con la diligenza del buon padre di famiglia. Egli non può servirsene che per l'uso determinato dal contratto o dalla natura della cosa.

Non può concedere a un terzo il godimento della cosa senza il consenso del comodante.

Se il comodatario non adempie gli obblighi suddetti, il comodante può chiedere l'immediata restituzione della cosa, oltre al risarcimento del danno.

Il comodato prevede che il proprietario di un immobile lo presti, a titolo non oneroso, ad un terzo; il comodante è condomino; il comodatario è conduttore. 

L’Usufrutto è un diritto reale di godimento, è regolato dagli articoli 978 –1020 del Codice Civile; permette all’usufruttuario di godere del bene, trarne utilità, mantenendone la destinazione d’uso.

Art. 978. Costituzione.

L'usufrutto è stabilito dalla legge o dalla volontà dell'uomo. Può anche acquistarsi per usucapione.

Art. 979. Durata.

La durata dell'usufrutto non può eccedere la vita dell'usufruttuario.

L'usufrutto costituito a favore di una persona giuridica non può durare più di trent'anni.

Art. 980. Cessione dell'usufrutto.

L'usufruttuario può cedere il proprio diritto per un certo tempo o per tutta la sua durata, se ciò non è vietato dal titolo costitutivo.

La cessione deve essere notificata al proprietario; finché non sia stata notificata, l'usufruttuario è solidalmente obbligato con il cessionario verso il proprietario.

Art. 981. Contenuto del diritto di usufrutto.

L'usufruttuario ha diritto di godere della cosa, ma deve rispettarne la destinazione economica.

Egli può trarre dalla cosa ogni utilità che questa può dare, fermi i limiti stabiliti in questo capo.

L’usufrutto consente il godimento, nel caso in esame, di un immobile di proprietà altruI; il nudo proprietario è condomino, l’usufruttuario è conduttore.

È possibile che l’usufruttuario conceda il titolo (quindi il bene) in locazione, in tal caso il locatario dell’usufrutto diviene conduttore.

È da annotare che nel caso di compravendita immobiliare dove venga ceduta la nuda proprietà, l’acquirente potrebbe porre dei limiti alla possibilità dell’usufruttuario di locare il bene.

I diritti di uso e di abitazione, regolati dagli articoli 1021 – 1026 del Codice Civile, sono più limitati dell’usufrutto, perché il godimento dei frutti è limitato al beneficio per se e per la propria famiglia.

Art. 1021.Uso.

Chi ha diritto d'uso di una cosa può servirsi di essa e, se è fruttifera, può raccogliere i frutti per quanto occorre ai bisogni suoi e della sua famiglia.

I bisogni si devono valutare secondo la condizione sociale del titolare del diritto.

Il diritto d’uso prevede la possibilità di utilizzare un immobile limitatamente ai bisogni propri e della propria famiglia

Il proprietario è condomino; l’usuario è conduttore.

Art. 1022. Abitazione.

Chi ha diritto di abitazione di una casa può abitarla limitatamente ai bisogni suoi e della sua famiglia.

Art. 1023.Ambito della famiglia.

Nella famiglia si comprendono anche i figli nati dopo che è cominciato il diritto d'uso o d'abitazione, quantunque nel tempo in cui il diritto è sorto la persona non avesse contratto matrimonio. Si comprendono inoltre i figli adottivi e i figli riconosciuti, anche se l'adozione o il riconoscimento sono seguiti dopo che il diritto era già sorto. Si comprendono infine le persone che convivono con il titolare del diritto per prestare a lui o alla sua famiglia i loro servizi.

Art. 1024. Divieto di cessione.

I diritti di uso e di abitazione non si possono cedere o dare in locazione.

Art. 1025. Obblighi inerenti all'uso e all'abitazione.

Chi ha l'uso di un fondo e ne raccoglie tutti i frutti o chi ha il diritto di abitazione e occupa tutta la casa è tenuto alle spese di coltura, alle riparazioni ordinarie e al pagamento dei tributi come l'usufruttuario.

Se non raccoglie che una parte dei frutti o non occupa che una parte della casa, contribuisce in proporzione di ciò che gode.

Art. 1026. Applicabilità delle norme sull'usufrutto.

Le disposizioni relative all'usufrutto si applicano, in quanto compatibili all'uso e all'abitazione.

Il diritto d’uso è il diritto di servirsi di una cosa e raccoglierne i frutti per quanto occorre ai bisogni propri e della propria famiglia; il proprietario è condomino, l’usuario è conduttore.         

Il diritto di abitazione prevede la possibilità di abitare un immobile limitatamente ai bisogni propri e della propria famiglia; il proprietario è un condomino, il titolare del diritto di abitazione è conduttore.  

Al fine di dare idonea copertura al rischio è utile e necessario individuare sia i titoli di proprietà e di godimento sia i rapporti di terzietà.

(2–segue)